江發(fā)·天御灣的大平層產品吸引了不少消費者。
大平層擁有寬敞舒適的居住空間。
????今年來，“大平層”成江門房地產市場的熱詞。先是江發(fā)·天御灣推出市面上首個建筑面積超400平方米的大平層戶型，其后是剛開放營銷中心的匯景灣·花霖語岸將打造超280平方米的大平層產品，再到綠城濱江·潮聞東方二期即將開放建筑面積超300平方米戶型的樣板間，使得大平層產品的熱度不斷飆升，吸引了購房者的眼球。
????市住房和城鄉(xiāng)建設局提供的數據顯示，建筑面積在180平方米及以上的戶型2022年全市供應量516套，占比1.4%，到今年1—5月供應量就達到779套，占比提高至9.8%，供應量占比提升了6倍，比去年同期增長超200%。不難看出，大平層正成為時下改善型住宅市場乃至房地產市場的“香餑餑”。
????文/圖 江門日報記者 陸沿任
????產品越來越多
????大平層供應量逐年提升
????什么是大平層？在很多人看來，大平層是指面積較大的平層住宅。記者采訪了多位業(yè)內人士，對于大平層，業(yè)內并沒有統一的定義，尤其是對面積段的劃分上，不同項目對大平層的面積段劃分也不盡相同。但大部分業(yè)內人士表示，就江門的情況而言，建筑面積180平方米及以上的戶型最為符合大平層的定義。
????回顧國內大平層發(fā)展的歷史，其實時間并不長。2006年“限墅令”頒布，作為替代別墅的城市豪宅，大平層開始逐漸興起。而在江門，則是10多年前逐漸興起，如珠江帝景灣、越秀星匯名庭、鳳山水岸等項目均有大平層。近年來，市區(qū)推出大平層的項目變多了。
????先來看一組數據。記者從市住房城鄉(xiāng)建設局了解到，2022年，建筑面積在180平方米及以上的大平層戶型全市供應量516套，占比1.4%；2023年全市供應量822套，占比2.9%；2024年全市供應量1412套，占比5.4%；到了2025年，1—5月供應量就達到779套，占比提高至9.8%。不難發(fā)覺，大平層在我市的供應量一直在提升。短短三年間，大平層供應占比就提升了3倍左右。
????再看看具體項目的表現。2022年8月，江門首個建筑面積超300平方米的江景大平層產品在碧桂園濱江灣亮相，一度吸引眾多市民的關注。亮相當天，吸引了不少市民到場了解產品，總價約600萬元一套的房子在銷售中心出現了5組客戶爭搶同1套房源的現象。
????2023年9月，海悅集團旗下的海悅天璽正式開盤，這是江門市區(qū)首個主打4.0大平層的項目，其憑借大戶型、高品質、高實用等特點，一經推出便成為市場上的香餑餑。接下來，包括博學名苑、綠城濱江·潮聞東方二期、海悅天晟、駿景灣天悅、駿景灣·濱江譽峰、保利瑯悅、江發(fā)·翡翠觀瀾、銀?！ぬm亭四季等一批項目的大平層產品紛紛面市，吸引了許多市民的目光。
????到了今年5月底，江發(fā)·天御灣的樣板間開放將江門大平層推上新的高度。其首期推出的戶型建筑面積均超200個平方米，其中建筑面積達436平方米的大平層，使用面積近600平方米，創(chuàng)下江門大平層面積的新高。
????一般來說，大平層需要具備都市核心地段、稀缺景觀資源、頂級城市配套等要素，通常占據項目的最佳位置。例如，江發(fā)·天御灣產品主打一線江景，江發(fā)·翡翠觀瀾大平層產品主打千畝高爾夫球場景觀等。
????江門市鼎堃房地產顧問有限公司總經理謝慕貞告訴記者，早期江門市場的大平層產品仍停留在比較初級的階段，多是追求“大面積”“用材豪華”等硬性標準，現階段逐步邁入追求居住享受，如居住環(huán)境、自然景觀等方面的要求。如今，大平層產品逐漸聚焦業(yè)主的精神內核，注重提升業(yè)主社會圈、生活圈等精神層面的需求。
????銷量情況理想
????多種因素讓大平層備受青睞
????記者向多個項目相關負責人了解到，目前在售大平層產品的銷售情況均比較理想?！敖ㄖ娣e185平方米的戶型非常熱銷，可以說賣的速度比建的速度還快?！北＠槓傄幻N售人員告訴記者。
????江發(fā)·天御灣一名工作人員表示，自5月31日示范區(qū)開放以來，項目持續(xù)吸引各界人士到訪?，F場咨詢熱度居高不下，誠意登記持續(xù)火爆，市場反響可以說是超出預期。目前，已有眾多客戶在等待即將開售的236平方米、286平方米乃至436平方米的全江景大平層。
????謝慕貞坦言，江門大平層銷量呈顯著上升態(tài)勢，據統計，2024年新規(guī)產品（以大平層為主）去化率約53%，其他產品去化率約30%，超出常規(guī)產品20%，且網簽均價高出約4000元/平方米，可謂是“量價齊升”。2025年，多個新盤如匯景灣·花霖語岸、江發(fā)·天御灣、綠城濱江·潮聞東方二期、等聚焦280平方米以上的戶型，反響良好。
????那么，為何大平層產品備受消費者青睞？數據顯示，大平層的市場供應量明顯高于低層住宅。記者從市住房城鄉(xiāng)建設局獲悉，2024年全市低層住宅供應量411套，占比1.6%；到了2025年，1—5月全市低層住宅供應量273套，占比3.4%。無論從供應套數還是供應占比來看，均遠低于建筑面積在180平方米及以上的大平層戶型?？梢钥闯?，大平層已經超越低層住宅成為改善型住宅市場的新寵。
????業(yè)內人士分析，以前的大平層為基礎大面積戶型，缺乏差異化設計，空間利用不算好。新的4.0產品在政策賦能下，飄窗、陽臺空間優(yōu)化，實用率突破100%，甚至超120%，再加上優(yōu)質的泛會所設施配套等元素，提升整體居住品質，由此受到了消費者的青睞。相比之下，低層住宅裝修、維護費用高昂，而大平層依托優(yōu)質物業(yè)降低長期成本。此外，大平層多位于城市核心區(qū)域，配套成熟，而別墅常處于郊區(qū)，通勤不便。
????裕隆基地產副總經理李艷芳也提到，以前的大平層只是面積大，在空間、功能的優(yōu)化上沒有如今產品的好。隨著規(guī)劃政策不斷優(yōu)化，大平層空間的使用性更強，實用率更高。此外，對于年輕人而言，他們對高層住宅的接受性更強，因為視野更開闊，采光通風性更好。
????更好適應變化
????江門大平層產品仍需優(yōu)化改善
????多位業(yè)內人士認為，大平層在江門改善型住宅市場的主導地位仍將持續(xù)。
????從市場趨勢來看，主城區(qū)優(yōu)質地塊越來越稀缺，開發(fā)商都在琢磨如何“把好鋼用在刀刃上”。在有限的土地上打造高品質大平層產品，成為開發(fā)商提高產品附加值、滿足市場需求的重要手段。隨著生活方式的改變，人們對于居住空間的功能性和舒適性要求也在不斷提高，大平層戶型能夠更好地適應這種變化。更關鍵的是，這些標桿項目扎堆亮相，也有助于提升城市的形象和品質，打造城市的高端居住名片。
????謝慕貞表示，高端客群追求稀缺資源，推動開發(fā)商打造好產品。一二線城市300平方米及以上大平層成交同比翻倍，驗證這種超大戶型產品的市場接受度。如今，江門房企跟進布局，加之政策支持存量用地改造，鼓勵低容積率、高綠化設計，大戶型開發(fā)將來會越來越多。
????謝慕貞還特別指出，近年來，整體的住宅品質提升是比較明顯的，尤其是國家推行的相關政策，成為推動改變的主要動力。目前，江門的大平層產品還可以進一步改善，如贈送空間的實用性、隱私性及室內鏈接性等都可以提升，部分產品的全屋智能化應用存在參差不齊的情況。未來，建議開發(fā)商可多參考一二線城市的大平層產品開發(fā)設計，吸取先進項目的精華，加以應用，優(yōu)化改善江門大平層產品?！敖酉聛恚挟a置換潮持續(xù)，大平層及4.0戶型去化率保持高位，改善型市場將主導高端需求。但受客群局限，在總價約束下，仍有剛需用戶偏向中小戶型。”謝慕貞說。
