如果存量房貸利率下調(diào)，將減輕購(gòu)房者的還貸壓力。
????日前，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行有關(guān)人士表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。????來(lái)自央行對(duì)存量房貸利率調(diào)整的最新表態(tài)，很快引起市場(chǎng)熱議。
????存量房貸利率是否將調(diào)整？記者走訪多家銀行了解到，目前受訪銀行均表示暫未收到關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的通知。業(yè)內(nèi)人士表示，盡管目前銀行方尚未行動(dòng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，存量房貸利率重新定價(jià)有利于市場(chǎng)各方。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????存量房貸降息暫未實(shí)現(xiàn)
????新聞發(fā)布會(huì)后，購(gòu)房人紛紛向銀行咨詢能否調(diào)整存量房貸利率。
????昨日，記者針對(duì)存量房貸利率調(diào)整一事致電咨詢了工行、農(nóng)行、中行、建行等江門多家銀行的工作人員。各銀行工作人員表示，目前暫未接到相關(guān)通知。也就是說(shuō)，關(guān)于存量房貸降息，目前銀行尚未有所行動(dòng)。
????那么，存量房貸利率是否有機(jī)會(huì)下降呢？
????事實(shí)上，存量房貸利率調(diào)整早有先例。2008年10月，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。一些中小銀行率先推出利率七折優(yōu)惠，并推出跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)來(lái)?yè)寠Z存量用戶。在此情況下，國(guó)有銀行也紛紛制訂存量房貸調(diào)整細(xì)則。
????目前，在廣州已有銀行有所行動(dòng)，例如，興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。
????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示，2023年一季度末的個(gè)人住房貸款余額是2008年的10倍以上，且占總體貸款比例由不到10%上升到17.25%。個(gè)人住房貸款對(duì)銀行資產(chǎn)規(guī)模、質(zhì)量、息差與利潤(rùn)的影響要遠(yuǎn)超2008年，存量房貸利率能否下降仍有待進(jìn)一步觀察。
????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行此次對(duì)存量房貸利率調(diào)整的最新表態(tài)，可能是由于在過(guò)去較長(zhǎng)的一段時(shí)間中，個(gè)人住房貸款提前還款偏多。從全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心披露的RMBS條件早償率指數(shù)來(lái)看，該指標(biāo)數(shù)值在今年5月下旬到6月中旬一度達(dá)到0.2150的峰值，表明居民提前還貸的意愿依然較高。據(jù)了解，6月下旬，1年期和5年期LPR分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，衡量居民提前還貸的RMBS早償率從高位回落，但依然是2020年以來(lái)的最高水平，表明居民提前還貸的意愿在6月降息后略有緩解。
????在張鎮(zhèn)蘭看來(lái)，早期貸款利率與當(dāng)前息差較大，而市場(chǎng)提前還貸需求較旺盛，部分銀行在手續(xù)和額度上設(shè)置一定的門檻限制借款人提前還貸。在此背景下，住房貸款提前還貸問(wèn)題已成為社會(huì)非常關(guān)注的問(wèn)題，也由此引起了對(duì)存量房貸利率調(diào)整的思考。
????降低存量房貸利率有助于拉動(dòng)消費(fèi)
????那么，若調(diào)整存量房貸利率，對(duì)購(gòu)房者有何影響？
????以100萬(wàn)元房貸額、30年還款期、等額本息還款方式為例，在5.95%的房貸利率高點(diǎn)貸款，利息合計(jì)約114萬(wàn)元。而以最新LPR4.2%的利率貸款來(lái)計(jì)算，利息合計(jì)約76萬(wàn)元，節(jié)省了約38萬(wàn)元。
????2021年中，市民余女士在新會(huì)購(gòu)置了首套住房，當(dāng)時(shí)首套房貸利率為5.3%，盡管隨著去年LPR下降，目前其房貸利率有所下調(diào)，但仍和目前首套房貸利率低至3.6%有較大的差距。余女士表示，較大的利息差距，讓她萌生了提前還貸的想法。如果存量房貸利率能有所下調(diào)，那就能減輕還貸壓力。
????有證券分析師認(rèn)為，在市場(chǎng)化協(xié)商和博弈的過(guò)程，考慮個(gè)人的資金還款能力，預(yù)計(jì)存量房貸下調(diào)比例不會(huì)很大?？梢詤⒖嫉氖?，據(jù)其測(cè)算，2008年、2009年享受存量房貸利率置換的比例小于6%。
????華泰證券宏觀團(tuán)隊(duì)粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35個(gè)基點(diǎn)至85個(gè)基點(diǎn)。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億元至2000億元，約占居民房貸支出的3%—6%。
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，降低存量房貸利率有利于減輕房貸居民生活和經(jīng)濟(jì)壓力，促進(jìn)居民消費(fèi)恢復(fù)，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)正循環(huán)發(fā)展。盡管存量房貸利率降低不是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的唯一主導(dǎo)因素，但高利率會(huì)抑制購(gòu)房需求和推動(dòng)提前還貸意愿，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)產(chǎn)生不利影響。
????江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉也表示，居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)減輕，有助于提高居民擴(kuò)大消費(fèi)和投資的意愿及能力，激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更持續(xù)、更有效提振居民的消費(fèi)需求，強(qiáng)化各界對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的信心。
????房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及行業(yè)廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我市實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)具有重要作用。據(jù)悉，上半年，我市金融機(jī)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，全面對(duì)接房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，積極做好“保交樓”金融服務(wù)，加快推動(dòng)房地產(chǎn)“金融16條”落地見(jiàn)效，取得了良好的政策效果。
????相關(guān)新聞
????7月LPR保持不變處于歷史低位
????1年期3.55%，5年期以上4.2%
????江門日?qǐng)?bào)訊 （記者/李銀換） 7月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，當(dāng)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均與上個(gè)月持平，處于歷史低位。
????由于LPR是在中期借貸便利（MLF）利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，在7月17日MLF利率按兵不動(dòng)的背景下，市場(chǎng)對(duì)本月LPR保持不變已有預(yù)期。
????今年6月，LPR時(shí)隔十個(gè)月迎來(lái)下調(diào)，1年期和5年期以上LPR均跟隨政策利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。上次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率5年期以上LPR以來(lái)最低水平。伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購(gòu)買首套房和二套房房貸利率下限分別降至4%（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）、4.8%（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)），已降至歷史低位。
????至于江門的情況，經(jīng)廣東市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制審議，我市1月18日起實(shí)施階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。隨著央行公布最新LPR，江門部分銀行也跟進(jìn)調(diào)整房貸利率，目前首套房貸利率低至3.6%，二套房貸利率低至4.8%。
