部分開發(fā)商對(duì)車位進(jìn)行大力促銷。
車位促銷海報(bào)張貼在顯眼區(qū)域。
????相較于我市每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位的均價(jià)約為15萬元，該小區(qū)小車車位的價(jià)格相當(dāng)于“白菜價(jià)”。無獨(dú)有偶，近年來，市區(qū)小區(qū)車位降價(jià)促銷屢見不鮮，有的“買一送一”，有的“半價(jià)促銷”，有的“直降10萬元”，有的“1.8萬元即可買到人防小車車位和兩個(gè)摩托車車位”。
????為什么多個(gè)樓盤都對(duì)車位打折促銷？我市樓盤車位價(jià)格究竟在什么區(qū)間？對(duì)此，本報(bào)記者進(jìn)行深入采訪。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????現(xiàn)象
????部分小區(qū)車位促銷力度大
????“車位賣出‘白菜價(jià)’，趕緊去搶購！”在看到小區(qū)車位降價(jià)促銷的消息后，蓬江區(qū)江僑路一項(xiàng)目業(yè)主李女士激動(dòng)地說。
????11月上旬，李女士所住的小區(qū)推出車位促銷活動(dòng)，人防迷你車位僅需約1.5萬元，產(chǎn)權(quán)車位僅需約2.5萬元，人防子母車位約2.9萬元，產(chǎn)權(quán)子母車位約6.5萬元，清貨車位有30多個(gè)。不過，參與促銷的大部分車位位置較偏，存在單邊靠墻、難掉頭、難入位等問題。
????無獨(dú)有偶，在10月28日，蓬江區(qū)甘化板塊一項(xiàng)目也推出車位促銷活動(dòng)，一個(gè)人防車位和兩個(gè)摩托車車位只需1.8萬元，吸引大批業(yè)主一早排隊(duì)認(rèn)購。據(jù)了解，該項(xiàng)目于2018年9月首次進(jìn)行車位銷售，至今已過去4年。
????記者留意到，近幾年，市區(qū)推出車位打折促銷活動(dòng)的樓盤不在少數(shù)。比如今年5月，江海區(qū)帕佳圖尚品人防車位“半價(jià)促銷”，因?yàn)榇黉N力度大，價(jià)格便宜，當(dāng)時(shí)還引起了一波搶購潮。6月，開發(fā)商又推出車位“買一送一”，即“買人防車位送摩托車車位”的促銷優(yōu)惠。參與促銷的人防車位折后價(jià)格為44455元至71165元。以EX001車位為例，原價(jià)135072元，優(yōu)惠價(jià)67536元，相當(dāng)于打了五折。
????2021年10月，新會(huì)碧桂園新仕界也進(jìn)行了車位促銷，負(fù)一層產(chǎn)權(quán)小車車位只需4.8萬元，負(fù)二層產(chǎn)權(quán)小車車位低至3.9萬元。摩托車車位最低2700元，人防車位低至1.5萬—3.3萬元。
????追溯到更早的2019年，方直瓏湖灣車位團(tuán)購發(fā)售，三重優(yōu)惠疊加后，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位最高直減10萬元，這在當(dāng)時(shí)引起了轟動(dòng)，有業(yè)內(nèi)人士表示：“這應(yīng)該是10多年來江門市區(qū)首次出現(xiàn)如此大幅度的車位降價(jià)現(xiàn)象?！眱?yōu)惠后，負(fù)一層車位只需8萬—9萬元左右，購買子母車位只需13萬—15萬元左右，購買負(fù)二層車位只需7萬元左右。
????除了小車車位甩賣外，近期更有小區(qū)推出負(fù)二層20個(gè)車位出租，月租金僅68元/月。
????“近幾年，車位促銷已不再是新鮮事了?！苯T市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊東卉認(rèn)為，車位降價(jià)促銷，對(duì)于剛需購房者來說也是“撿便宜”。
????探因
????開發(fā)商為清尾貨大力促銷
????記者留意到，推出車位促銷的項(xiàng)目，一般是住宅已售罄數(shù)年的次新小區(qū)，促銷車位的位置通常較“偏”，且數(shù)量不多。
????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析，車位的價(jià)格一般與小區(qū)的定位以及車位配比有關(guān)。如果小區(qū)車位供不應(yīng)求，自然一位難求，價(jià)格較高。而江門目前大多項(xiàng)目定位以剛需或剛改為主，車位配比較為充足，且對(duì)于很多業(yè)主來說，住宅是主項(xiàng)，車位只是提升便利度的附屬品，并非剛需。同時(shí)，車位目標(biāo)人群狹窄，目前新區(qū)樓盤入住率不高，車位需求自然有限，價(jià)格會(huì)有所松動(dòng)。
????“值得一提的是，近期車位促銷力度較大的項(xiàng)目均是已交房多年，中途已多次進(jìn)行車位促銷，本次有樓盤車位價(jià)格‘打骨折’更多是清尾貨?！睆堟?zhèn)蘭說。
????記者從相關(guān)部門了解到，根據(jù)《廣東省定價(jià)目錄（2018年版）》，車位銷售價(jià)格沒有列入政府定價(jià)目錄，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，我市產(chǎn)權(quán)車位銷售價(jià)格實(shí)行屬地備案制度，開發(fā)商銷售車位只需到屬地發(fā)改部門備案，銷售價(jià)格不得超過備案價(jià)格。
????至于車位出租價(jià)格，根據(jù)《關(guān)于放開住宅小區(qū)、商業(yè)配套、露天停車場(chǎng)停車保管服務(wù)收費(fèi)等有關(guān)問題的通知》，自2015年8月15日起，住宅小區(qū)的停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營者與業(yè)主或使用人，通過合同或其他方式約定。
????在車位降價(jià)促銷的背后，還隱藏著更深層次的原因，那就是車位去化不容易。
????市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長葉澤權(quán)告訴記者，總體來看，新樓盤首期車位銷售去化在二至四成，車位銷售并不是特別理想。
????根據(jù)市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)此前對(duì)江門市區(qū)住宅小區(qū)車位調(diào)查統(tǒng)計(jì)，市區(qū)多個(gè)小區(qū)產(chǎn)權(quán)車位平均空置率約為36.4%，人防車位空置率約為62.99%。
????張鎮(zhèn)蘭提到，在目前市場(chǎng)情況下，開發(fā)商對(duì)資金有較大需求，通過車位打折降價(jià)來促進(jìn)銷售也可以幫助回籠資金。
????明源數(shù)字營銷院專家柯凱麗坦言，車位去化一直是房地產(chǎn)行業(yè)的難點(diǎn)。許多開發(fā)商賣完住宅，但車位庫存卻居高不下，這不僅占用大量流動(dòng)資金，而且也不利于項(xiàng)目利潤及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在，房企普遍現(xiàn)金流緊張，車位這類滯重資產(chǎn)回收資金，就顯得格外重要。
????探討
????車位是否將迎來一波“降價(jià)促銷潮”？
????“反正車位都會(huì)降價(jià)促銷，那等降價(jià)再買了?！痹诳吹接械捻?xiàng)目推出特價(jià)車位后，市民李先生說道。
????那么，市區(qū)樓盤的車位是否將迎來一波“降價(jià)促銷潮”？
????對(duì)此，記者綜合市房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息中心項(xiàng)目車位備案價(jià)格、市房協(xié)調(diào)查數(shù)據(jù)，梳理市區(qū)熱門樓盤車位價(jià)格時(shí)發(fā)現(xiàn)，市區(qū)產(chǎn)權(quán)小車車位價(jià)格普遍在8萬—24萬元不等。
????江門市發(fā)展和改革局價(jià)格科相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，江門的車位價(jià)格近年來相對(duì)穩(wěn)定，相對(duì)珠三角其他城市便宜不少。目前，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位的均價(jià)約為15萬元。
????裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳認(rèn)為，這對(duì)市場(chǎng)影響不大?！懊總€(gè)項(xiàng)目的車位銷售情況都不盡相同，建議有條件的市民可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件選購車位，車位早買早享受”。李艷芳說。
????一邊廂，是住宅早已售罄的項(xiàng)目推出車位降價(jià)促銷；另一邊廂，則是剛交付的新小區(qū)首次進(jìn)行車位銷售。
????9月，保利中心進(jìn)行車位銷售，產(chǎn)權(quán)小車車位在17.5萬—25.5萬元之間。
????11月初，越秀濱江華悅發(fā)布公告稱，小車車位均價(jià)為18.8萬元，租賃小車車位每月600元，租賃摩托車車位每月100元，計(jì)劃將于12月23日至30日，以公開搖號(hào)/抽簽/線上開盤的方式進(jìn)行首次銷售和出租。
????11月15日，駿景灣領(lǐng)峰首次對(duì)業(yè)主銷售/租賃車位，其中，小車車位均價(jià)為18.7萬元，租賃小車車位每月500元，租賃摩托車車位每月100元。
????由此可見，目前在售的新樓盤車位銷售價(jià)格并未因個(gè)別項(xiàng)目車位促銷而產(chǎn)生明顯的影響。對(duì)此，張鎮(zhèn)蘭表示，車位購買有其地域特性，個(gè)別項(xiàng)目車位促銷對(duì)整個(gè)車位市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。
????“其他小區(qū)小車車位只要1萬多元，而我們小區(qū)卻要十多萬元，真不知道值不值得買?！彬E景灣領(lǐng)峰業(yè)主李先生說。
????在談是否值得買車位前，不妨先來了解下車位的建造成本。
????廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)事、廣東駿賢集團(tuán)有限公司董事長馮錦麟表示，很多人認(rèn)為一個(gè)小車位賣10多萬元太貴了，以為開發(fā)商利潤很高。其實(shí)，雖然每個(gè)小車位標(biāo)線內(nèi)的建筑面積一般不足10平方米，但開發(fā)商需要投資建設(shè)車庫車道及車庫的墻柱等，一個(gè)小車位的建筑面積通常達(dá)35平方米（甚至達(dá)40平方米）。
????馮錦麟算了一筆賬，如果按每個(gè)小車位建筑面積35平方米，以投資成本（不含稅）每平方米3500元計(jì)算，成本約12.25萬元?？梢哉f，開發(fā)商投資建設(shè)小車位成本很高，基本是沒有利潤（甚至?xí)澅荆┑摹?/p>
????葉澤權(quán)對(duì)此持相同看法，他表示，很多住宅小區(qū)建造地下二層車庫，雖然負(fù)二層車位價(jià)格往往比負(fù)一層便宜，但實(shí)際上負(fù)二層建造成本比負(fù)一層的更高。一個(gè)車位的建設(shè)成本往往需要10萬—11萬元，車位的投資回報(bào)不高，不少項(xiàng)目的利潤都?jí)涸谲囄簧稀?/p>
????楊東卉表示，相比起周邊城市，江門小區(qū)的車位其實(shí)不算太貴。另外，購買產(chǎn)權(quán)車位除了長期有固定停車位外，也是抵抗通貨膨脹的好方法，買產(chǎn)權(quán)車位，還相當(dāng)于買了一個(gè)固定資產(chǎn)。
????專家聲音
????做好差異化定價(jià)
????用價(jià)格助力去化
????對(duì)于房企來說，車位去化是難點(diǎn)，也是痛點(diǎn)。那么，如何才能加速車位去化呢？對(duì)此，明源數(shù)字營銷院專家柯凱麗提出了幾點(diǎn)建議：
????一、重視車位展示，使用新工具。很多項(xiàng)目車位展示還停留在2D時(shí)代，用簡單的平面圖去講解車位。項(xiàng)目可考慮提升更新工具來破解這一難題。目前已經(jīng)有3D車位可視化系統(tǒng)，可幫助解決停車場(chǎng)全景以及車位尺寸可視化的問題，打破時(shí)空限制，在住宅銷售階段便可提前銷售車位。
????二、抓住車位去化峰值期，加強(qiáng)去化效果。車位去化有三個(gè)很明顯的峰值，住宅首開、住宅交付前后、入住率在70%—80%左右，抓住這三個(gè)峰值集中去化，效率更高。
????三、主動(dòng)造節(jié)，集中推售。有許多標(biāo)桿房企，龍湖、萬科、招商等都開始用造節(jié)推進(jìn)車位去化。統(tǒng)計(jì)顯示，在同一個(gè)區(qū)域兩個(gè)相似項(xiàng)目的全年去化走勢(shì)圖，有做周期性集中推售的去化效率往往比直接銷售銷量高。
????四、做好差異化定價(jià)，用價(jià)格助力去化。關(guān)于車位定價(jià)，早期大多采取一口價(jià)的制定方式。只要保證整盤利潤率不變，一口價(jià)確實(shí)方便，但后期會(huì)出現(xiàn)好車位提前賣完，差的車位反而更貴、更難賣的問題，所以要結(jié)合車位的分類做好差異化定價(jià)。
